临沂的楼市,我看这两年是没戏了

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本帖最后由 旧巷少年 于 2019-3-27 11:35 编辑

在此之前,以临沂为代表的三四线楼市从来没有经历过前两年那样的行情,所以如果拿前两年的行情再去推测未来的三四线楼市,意义不大。

不少人为了说明临沂的房价还会涨,会拿出不少理由来支撑自己的结论,比如说城市要修几条地铁,要搞一个什么科学城,高铁站要开通,要有什么大企业搬过来等等,甚至更绝的是,他们会告诉你,今明两年的棚改计划。

很可惜,这些理由都太脆弱了。当一个人想要证明一个他认为对的结论的时候,他可能会找成千上万种理由……来说服自己,这是人性。但是真相往往只有一个。

三四线楼市两年没戏,大家先记结论。下面我做一下简单的梳理。



洪都刀客 2019-3-28 10:40:15
大春:我让我妈在二环边买了两套房子,买的时候两千七,刚过半年就涨到了两千九,我就让我妈把房子全卖了,狠狠的赚了一笔。后来我一看房子涨的太变态了,我就让我妈劝家里的亲戚把房子全卖了,租房子住,等房子降价了再买回来。

夏洛:以后家里的亲戚就别再联系了,能躲就躲躲吧
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楼主 旧巷少年 2019-3-27 11:33:28
如果翻一翻过去的房价历史,大家会发现,在过去近十年的时间里,三四线的房价都没有上涨,一直处于半死不活的阴跌状态。即使是在过往经济周期的开端,货币大量进入市场时,三四线楼市的表现也都不太好。

往往是有一个短期的小热度,不过一两年后就逐渐冷了下来。从比较长期的走势来看,三四线楼市的整体收益率是非常非常差的。加进通胀因素的话,三四线楼市应该是赔钱的。

如果你们运气好,恰好在2015年之前买了几套房子,然后过了两年发现翻了一倍,这个时候就可以把不自住的房子卖掉了。但是千万不要觉得房价还会涨,人生发财靠运气,运气只是短期的一次机会,如果把运气看成是常态,你往往就赚不到钱了。



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楼主说临沂对年轻人没有吸引力,然而事实上每年临沂的新增人口都是山东前三。 觉得临沂房价高只是因为没出门见过世面,山东随便一个地级市房价都比临沂高,中西部比临沂房价高的也比比皆是。  详情 回复 发表于 2019-3-28 07:34
一个人认为房价会跌也会找一万个理由  详情 回复 发表于 2019-3-28 07:27
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楼主 旧巷少年 2019-3-27 11:34:39
为什么2015年之后房价会突然暴涨呢?

这跟上一个周期过程中,全国搞新城是直接关系。新城搞完之后,留下了大量的房地产库存,这些库存消化不掉,到底地方经济的坏账越来越多,而且很重要的一点是,这是全国大中小城市的一个普遍现象。而非一两个城市所面临的问题。

在这种背景之下,才有了之后的去库存计划。而去库存计划采取的主要办法就是棚改货币化安置。棚改货币化安置还有一个很重要的作用,那就是推进城市化的进程,这个跟我今天讲的关系不大,就不做展开了。

棚改货币化安置最为直观的理解就是,定向给全国楼市注水。也只有这种大体量的货币进入地方楼市,才会有了全国房价的一个普涨。不然三四线的房价怎么可能涨起来呢。

这个时候你再想一想,那些地铁、高铁、科学城的利好,意义还大么?

房价的上涨最为核心的因素是货币,没有了货币,建多少条地铁都没用。而三四线楼市除去这种国家政策层面的给的利好外,类似吸引人口等的努力,对于房价都没有什么帮助。(吸引人口的好处是,在房价上涨的背景之下,让更多的人接盘,降低总体风险。)

除非,三四线城市能和北京上海这两个城市一样,有巨大的吸引力,可以不停地吸引全国人口。但中国只有北京上海这两个城市可以做到,临沂的产业结构对于年轻人是没有吸引力的。省会城市中,为数不多的几个是可以的,比如说杭州。但杭州和京沪也不是一个体量。



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楼主 旧巷少年 2019-3-27 11:35:12
经过这一轮暴涨之后,地方经济面临着哪些问题?

棚改货币化安置,大家确实觉得比较爽。对于老百姓来说,房价涨了,个人财富增加,对于政府来说,库存去掉了,轻松了很多。但是大家想一想,哪有这种好事?

棚改货币化安置,其实就是地方政府为了解决眼前问题,而向国家借钱,这些钱早晚是要还的。这就好比,你之前欠了一笔钱,眼看就要还不上了,这个时候,突然又有一个朋友站出来告诉你,他可以借你一笔钱。当你借到这笔钱之后,确实感觉很轻松,但是接下来就要面临如何还新账的问题。

如果城市自身的盈利不行,那么借的钱越多,就意味着未来的压力越来越大,这就成了一个死循环。
而且地方楼市经历了这一轮的上涨之后,走到了一个高位,未来想要继续上涨,那肯定需要更大体量的货币来助力,不然怎么可能涨得起来。

现在三四线城市的现状是,名义上人口在增多,但是能不能真正留住人口,这是最关键的问题。想要留住人就必须有不错的产业,但目前三四线的产业,没办法让人看好,只能先维持住再说。这种情况下,如果三四线的房价能够稳住不再下跌,就已经非常好了。

实际上,三四线的楼市普遍都在回调,只是回调多少的问题。
未来至少两年的时间里,三四线主要解决的问题有两个,一个是稳住房价,另一个是不要让自己的经济出问题,地方财政数据不要太难看。

下一次的回暖,至少要等到两年后了,这个跟经济周期有关系,这篇文章不再展开,各位记结论就可以了。

总结:1.这两年不要投资三四线;2.回调期适合刚需买房。

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jn12345 2019-3-27 13:34:45
对于楼市,很多所谓的大师都分析过,每个地方情况不一样,也不要随意被一些人的言论所左右。都说临沂房价会跌,但看北城的房价,好像还有上涨的趋势。即使涨或跌,那些专家们也不会负责给你补差价,对刚需来说,还是自己判断吧。
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民工的命不值钱 2019-3-27 14:14:38
跌破首付比例,银行回收房子,潍坊碧桂园,一期业主买的房价1万,二期卖7000,很多业主拉横幅去闹,看来房产泡沫快被戳破了
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锦衣夜行 2019-3-27 17:34:01
不论涨跌,坦然接受吧。
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李公河畔 2019-3-27 21:48:22
临沂是二线城市,房价长期看涨,不过费县、沂水这种地方房价虚高,是应该降了。

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二线?吹牛逼不打草稿  详情 回复 发表于 2019-6-19 07:39
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核桃露 2019-3-28 07:27:04   手机发帖
旧巷少年 发表于 2019-3-27 11:33
如果翻一翻过去的房价历史,大家会发现,在过去近十年的时间里,三四线的房价都没有上涨,一直处于半死不活 ...

一个人认为房价会跌也会找一万个理由
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核桃露 2019-3-28 07:34:14   手机发帖
旧巷少年 发表于 2019-3-27 11:33
如果翻一翻过去的房价历史,大家会发现,在过去近十年的时间里,三四线的房价都没有上涨,一直处于半死不活 ...

楼主说临沂对年轻人没有吸引力,然而事实上每年临沂的新增人口都是山东前三。
觉得临沂房价高只是因为没出门见过世面,山东随便一个地级市房价都比临沂高,中西部比临沂房价高的也比比皆是。
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临沂房价水分太大 市区核心位置及北城新区基本万元以上,临沂三线城市,人口外流,核心产业板材,化肥,物流受环保影响均不好做,人均收入上不去,房子有价无市,买不起的人多。 政府土地出让价又屡创新高,商品房成  详情 回复 发表于 2019-3-28 14:31
你单纯看这种数据没用,临沂人均收入全省倒数第二,房价倒数第二也没啥奇怪的,反而正合适,再者,临沂2018年人口净流出超100万,官方媒体你能查到这个数据吗?  详情 回复 发表于 2019-3-28 13:56
这个统计数据是胡吊扯的,。菏泽的房价比临沂高?菏泽城区普遍的房价七千左右,但临沂你找找七千左右的,  详情 回复 发表于 2019-3-28 09:25
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gmnetworks 2019-3-28 08:33:48
以下内容仅针对临沂楼市,放之全国则不准:

关心嘛房价啊,除了还不到买房的时候的零零后,现在能买房子的基本上都买了,并且不少人手里不止一套房。

长远看,房价注定下跌,但从什么价位起跌,跌倒什么水平,这就不好说了——就像那个笑话:买房的最好时间是前年。。再者区位很重要,举个例子:一中老校南边的天和家园的七八十平方的老房子,每年租金得三四万;大学城御景湾近二百平方的新房子,每年租金才刚过一万。

对于手里只有一套房的,基本都是自住,不论房价涨跌对房主基本没影响,硬说有的话就是影响心情。反正你又不指望它变现,不管它价值几何都是纸上谈兵,就如故宫周围的四合院,价值过亿不假,它卖不出去。

对于手里不止一套房的,除了自住的那一套,其他的都是出租出去的。他们买房的时候,每套的总房价怕是在五十万上下,现在出租出去每年怕是得收益一两万。算下来,还是赚钱。

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买了一套房自住的,房价跟这些人也有很大关系,你不能指望一套房住70年吧,顶多撑死了三十年,房子就旧的不像样了,你得考虑换个房子住吧,你得计算新房多少钱,你的老房子能卖多少钱吧,说自住的不问房价的,都是忽  详情 回复 发表于 2019-3-28 13:58
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姐妹俩扔灯泡 2019-3-28 09:25:56
核桃露 发表于 2019-3-28 07:34
楼主说临沂对年轻人没有吸引力,然而事实上每年临沂的新增人口都是山东前三。
觉得临沂房价高只是因为没 ...

这个统计数据是胡吊扯的,。菏泽的房价比临沂高?菏泽城区普遍的房价七千左右,但临沂你找找七千左右的,

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老城区二手民房应该不到7000吧,均价肯定上万了  详情 回复 发表于 2019-3-28 17:02
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有啥说头 2019-3-28 09:45:14
房价油价是中国人的痛
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锦衣夜行 2019-3-28 10:39:13
原财政部财政科学研究所所长、华夏新供给经济学研究所首席经济学家贾康在接受媒体采访谈及房产税时表示,从家庭的第三套房开始征税,这是接受度比较高的而且也相对宽松的方案,能争取形成一个最大的公约数。  

目前,房地产税研究过程中还存在分歧。贾康表示,他注意到了国家税务总局前副局长许善达有关“房地产税研究过程中没有达成共识”的说法。  

贾康分析,据他过去所接触到的,有关免税部分的安排这方面,就有不同思路。  

“按照人均多少平米做扣除以后征税是我了解的比较主流的看法。”贾康介绍,现在中国在不动产登记制度完成以后有信息支撑的全套能力,具体城镇区域的这些房主们有家庭成员的信息、有多套住房的相关信息、输入身份证号相关家庭直系成员有多少套房信息,这方面上是一网打尽的。  

但是在网上有不同的意见。社科院曾提出一个假想方案,按人均40平米征税。贾康表示,全中国统计下来是人均30平米出头,网上的反对意见是说一个家庭两个父母带一个未成年子女三口人住120平米的房子,按这个界限不用交税,但是出现不幸孩子身亡,两个父母悲痛欲绝的情况下,税务局的人上门说需要交房地产税了。他觉得按照这个假设场景是非常难办的事,不能光讲法上合理,一个和谐社会要争取处理好这种事情。  

贾康考虑的方法则更为宽松一点。他自问,第一套房不征行不行?比如第一套房大到400平米,小到40平米怎么办?那就要讨论大家愿不愿意接受,不能再细化了。另外,如果第一套房扣除,会激发普遍的离婚潮,父母变成一人一套房,这个情况人们已经领教过了,确实在有些城市出现过排队离婚的场景。  

“那么是不是可以再放宽一点?单亲家庭扣第一套房,双亲家庭扣两套房?”贾康追问。他介绍,网上流出的香港就是这套方案,潘石屹当年说过,家庭的第三套房开始征税,这是接受度比较高的而且也相对宽松的方案,能争取形成一个最大的公约数。
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lovemovie 2019-3-28 11:15:42
房价要上涨多少,才能抵得上你还的利息??假如你买了一个房子全款100万,首付50,贷款50,利息大约25万(贷20年)
最后购房应该是125万。房价大约得上涨20%。(不考虑时间,买了就卖等因素)
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night4star 2019-3-28 12:24:44   手机发帖
长远看房价肯定会涨的,但投资又是另外一回事了,随着城镇化的不断提高,房子会越来越难卖
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楼主 旧巷少年 2019-3-28 13:56:30
核桃露 发表于 2019-3-28 07:34
楼主说临沂对年轻人没有吸引力,然而事实上每年临沂的新增人口都是山东前三。
觉得临沂房价高只是因为没 ...

你单纯看这种数据没用,临沂人均收入全省倒数第二,房价倒数第二也没啥奇怪的,反而正合适,再者,临沂2018年人口净流出超100万,官方媒体你能查到这个数据吗?
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楼主 旧巷少年 2019-3-28 13:58:40
gmnetworks 发表于 2019-3-28 08:33
以下内容仅针对临沂楼市,放之全国则不准:

关心嘛房价啊,除了还不到买房的时候的零零后,现在能买房子 ...

买了一套房自住的,房价跟这些人也有很大关系,你不能指望一套房住70年吧,顶多撑死了三十年,房子就旧的不像样了,你得考虑换个房子住吧,你得计算新房多少钱,你的老房子能卖多少钱吧,说自住的不问房价的,都是忽悠人的。
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临沂小道消息 2019-3-28 14:31:41
核桃露 发表于 2019-3-28 07:34
楼主说临沂对年轻人没有吸引力,然而事实上每年临沂的新增人口都是山东前三。
觉得临沂房价高只是因为没 ...

临沂房价水分太大 市区核心位置及北城新区基本万元以上,临沂三线城市,人口外流,核心产业板材,化肥,物流受环保影响均不好做,人均收入上不去,房子有价无市,买不起的人多。 政府土地出让价又屡创新高,商品房成本又降不下去。 就看谁能耗起
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