还是房地产!

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来自:关注临沂 syly1988 发表于 2019-7-13 09:40:14
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房企海外发债也被收紧,“开发商没有钱就不会疯狂拿地”
开发商要面临更加严峻的融资环境了。
7月12日,国家发展改革委网站发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》(发改办外资〔2019〕778号),要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务;房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息,包括债务规模、期限情况、备案登记情况等,并提交《企业发行外债真实性承诺函》;房地产企业发行外债要加强信息披露,在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况;房地产企业应制定发行外债总体计划,统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素,稳妥选择融资工具,灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品,合理持有外汇头寸,保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例,有效防控外债风险。
有TOP10的房企投资部门人士对澎湃新闻(www.thepaper.cn)表示,“房企融资环境持续收紧,融资成本也在不断走高,对于负债率偏高的开发商来说,融资的收紧受影响的并不是现金流,而是考验房企对于拿地的预期和判断。融资收紧了,开发商融资的渠道越来越少,在这样强烈的调控下,资金来源也受到严格的监管,开发商没有钱就不会疯狂拿地,前段时间土地市场太热了。”
Wind数据显示,未来五年房企海内外合计债务到期规模达2.93万亿元,其中2019年、2020年偿还规模分别达4648.80亿元、4430.66亿元,2021年债务规模达到7155.06亿元。
华泰证券房地产首席分析师陈慎在11日克而瑞研究中心举办的2019年二季度地产金融形势发布会上表示,2019年下半年预计行业境内债到期量为2517亿元,自2018年第四季度以来房企加速发债。房地产融资管控的收紧,从短期看意在控制房企拿地的预期,从中期看则意在平稳风险。陈慎认为,房企将继续调整去杠杆的节奏,行业的投资增速将降温。
“借新债还旧债”一直以来都是房企惯用的融资方式,多数开发商在境内融资环境收紧之后,继而转向了海外发债。
平安证券报告数据显示,在海外债成本更高、美元整体升值的背景下,在2019年前5个月,房企在海外发债的金额达到2331亿元,同比增长17.4%。2019年下半年,内房企海外发债到期602亿元。
“融资渠道继续收紧其实是在意料之中的事情。”一位从事金融行业的人士对澎湃新闻表示,“至少从目前来看,未来开发商的融资渠道只会越来越紧,对于还在继续加杠杆的开发商来说,会面临着强大的资金压力。5月份银保监会23号文(编者注:23号文即《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知银保监发[2019]23号文》)曾明确表示,要严查资金违规流入楼市,6月份,银保监会主席郭树清公开指出,部分房地产过度金融化,融资政策端存在收紧趋势。融资环境收紧意味着未来开发商在拿地投资方面需要更加谨慎,拿地的力度会减弱。”
据同策研究院监测的数据显示,TOP20上市房企在6月份拿地的金额和面积集中度明显下降。从成交金额来看,TOP20上市房企在6月份的土地成交金额微1952.96亿元,环比下降13.4%,同比下降26.06%。

楼主 syly1988 2019-7-13 09:53:48
融资全面收紧开发商“凉凉”,杠杆扩张之路面临终结

房地产开发商一手圈钱一手圈地的戏码即将难以为继。

7月12日,发改委官网挂出一则通知,题为“关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知(发改办外资〔2019〕778号)”,对房企海外发债加强约束,新融资只能用于置换一年内到期之中长期海外债务,同时,还需就债务规模、期限等进行备案登记。

在此之前,相关主管部门先后就银行贷款、信托融资等渠道加强约束,收紧针对房企的融资渠道。自此,涉及房地产融资的通道已经所剩无几,开发商将面临最为严峻的融资环境。

“发改委这个文件实际上体现了宏观审慎的原则,整个宏观层面都在降低杠杆,境外负债都有境内担保方,监管层对于各个房企境内融资都有限制,这次只是更加细化用途,保证了资金层面的规范。”一位金融监管人士向第一财经表示。

海外融资已非法外之地

海外发债一度是房地产企业继开发贷之外另一最重要的低成本融资渠道,无论在港上市还是A股上市房企,均大量通过这一方式融资。

但根据发改委最新通知要求,这一渠道的空间将大幅收窄。一是房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。二是房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息,包括债务规模、期限情况、经我委备案登记情况等,并提交《企业发行外债真实性承诺函》。三是房地产企业发行外债要加强信息披露,在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况。四是房地产企业应制定发行外债总体计划,统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素,稳妥选择融资工具,灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品,合理持有外汇头寸,保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例,有效防控外债风险。

中原地产首席分析师张大伟表示,最近房地产企业面临资金面的多重管制与收紧,在信托监管加强预期下,海外债也开始强监管,预期未来大额融资将会明显收紧。发改委这一则政令将会让融资渠道较少的企业面临较大的压力,然而从目前来看,信托与海外融资方面的收紧,都是规范而不是全面暂停,预计不会造成震动式影响。

过去几年,房企债务总额逐年攀高,海外债呈井喷增长势头,债务余额创历史新高。Wind数据显示,未来五年房企海内外合计债务到期规模达2.93万亿元,其中2019年、2020年偿还规模分别达4648.80亿元、4430.66亿元,2021年债务规模达到7155.06亿元。计入短期债券后,上述数字还将更高。海外债方面,2019年房企海外债到期规模将达225.80亿美元,历史首次突破200亿美元关口。

恒大研究院给出的债务规模则更高:预计2018年下半年至2021年是房企债务集中兑付期,2018年有2.9万亿元债务兑付,2019年有6.1万亿元债务兑付,2020年有5.9万亿元债务兑付,2021年有3.4万亿元债务兑付。

多家公司抢闸发债

随着国内融资环境偏紧,迫使房企积极进行海外融资。光大证券数据显示,今年以来有46家房地产主体在海外发行美元债共353.05亿美元,其中Q1和Q2分别发行182.04亿和158.78亿美元;对比2018年同期Q1的发行节奏明显加快。截至2019年7月5日,按照BICS房地产板块的分类且剔除城投主体,境外市场房地产板块共有69个主体,存续美元债共1201.8亿美元。

尤其6月底国内信托融资加强监管以来,多家房企更抢闸发行海外债券。

6月25日,佳兆业物业(02168.HK)发布公告称,发行额外2022年到期的2亿美元、利率11.25%的优先票据及2023年到期的3亿美元、利率11.5%的优先票据,并分别与2022年到期的3.5亿美元、利率11.25%的优先票据以及2023年到期的4亿美元、利率11.5%的优先票据合并形成单一系列;6月26日,弘阳地产(01996.HK)发布公告称,将发行于2022年10月到期的2.5亿美元优先票据,票面利率10.5%;6月28日,阳光100中国(02608.HK)发布公告称,将发行2亿美元优先票据,票面利率11.5%。

7月3日,弘阳地产发布公告称,已发行于2022年到期金额为2.5亿美元的10.5%优先票据;7月10日,龙光地产发布公告称,公司拟发行4亿美元2023年到期年息6.5%的优先票据;7月9日,旭辉控股发布公告称,拟发行于2024年到期本金总额为3亿美元的6.55%额外优先票据;7月11日晚间,泰禾集团(000732.SZ)发布公告称,公司全资子公司Tahoe Group Global (Co.,) Limited将发行一笔额度为4亿美元的海外债,票面年息高达15%,每半年支付一次。

泰禾高达15%的票面利率,创下房企海外融资成本新高,在一定层面上显示出企业争分夺秒赶在窗口关闭前融资的急切。

杠杆扩张之路被堵

一直以来,利用杠杆扩张,是房地产开发商得以在短期内做大的常规路径。但从近期监管层密集收紧各个房企融资渠道的信号来看,开发商继续放大杠杆的可能性已变得渺茫。

在市场人士看来:此番控制海外债新增规模,跟之前信托的举措差不多思路,重点是既要保持融资规模,但是要切断房企的融资多余资金,缓慢降低杠杆。“从目前看,还是很多资金通过各类渠道进入地产,所以需要政策更严。”

就在几日前,有信托公司收到窗口指导,要求房地产信托规模不能超过2019年6月30日规模,同时银保监会组织约谈,要求严格落实“房住不炒”的总要求,严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。近日更是传出光大信托将暂停全部房地产类项目的募集,虽然此后被证实是谣言,然而信托领域的收紧已经达到风声鹤唳的地步。

一位TOP20房企CFO向第一财经表示,在目前的市场现状之下,房企能做的只有少拿地,甚至不拿地,多数房企目前已经开始调整拿地节奏和拿地策略,以应对可能到来的融资荒。

下半年,依然是房企偿债的小高峰期,在无从进行增量融资的背景之下,房地产企业唯有通过减少资本性开支,以及加大去存货力度来维持现金流的平衡。可以预计,今年下半年,房地产企业在二级市场上卖房子的动力将有所增加。
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旧巷少年 2019-7-13 10:39:42
传导到临沂这里只是时间问题,想买房投资的赶紧买,你的砖头可能会变成黄金。
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gmnetworks 2019-7-13 12:13:55
只要土地财政的本质还没有改变,为了财政支出,地王必然频现,房价必然走高。
为了照顾群众情绪,期间几个俯卧撑也是免不了的——譬如油价,一年之内几连跳水,但一年下来,油价不还是涨上去了。
高房价苦的是90中后期以来的孩子,他们正好赶上了房价的高企,又不得不买。

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看看社区里有位网友发的临沂前半年经济数据,百业萧条,全民炒房,临沂经济岌岌可危了。  详情 回复 发表于 2019-7-14 09:22
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楼主 syly1988 2019-7-14 09:22:27   手机发帖
gmnetworks 发表于 2019-7-13 12:13
只要土地财政的本质还没有改变,为了财政支出,地王必然频现,房价必然走高。
为了照顾群众情绪,期间几个 ...

看看社区里有位网友发的临沂前半年经济数据,百业萧条,全民炒房,临沂经济岌岌可危了。
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shangguan 2019-7-14 12:20:37   手机发帖
房企的成本越高,房地产价格不应该更高吗?

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国家遏制房企违规融资渠道就是为了抑制房价无节制炒作,现在炒的房价已远远超过其成本。  详情 回复 发表于 2019-7-14 12:38
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楼主 syly1988 2019-7-14 12:38:48   手机发帖
shangguan 发表于 2019-7-14 12:20
房企的成本越高,房地产价格不应该更高吗?

国家遏制房企违规融资渠道就是为了抑制房价无节制炒作,现在炒的房价已远远超过其成本。
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