2019楼市开年“凉凉”:三四线需求已明显透支

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2019楼市开年“凉凉”:三四线需求已明显透支

“2019年上半年市场走势不容乐观,全国商品房销售面积增速步入负增长区间已是大概率事件。其中,一二线城市成交量保持稳定,三四线将面临较大调整压力。”
2019年开年,对于中国房企来说,可谓喜忧参半。在2018年房地产销售创历史新高后,进入2019年,房地产销售增速明显下降,1月不少房企销售金额出现20%以上的同比下滑。同时,不少房企寄希望于春节返乡置业提振销售,然而,今年返乡置业明显退烧,这与三四线城市需求已经出现透支有着密切的关系。销售放缓将带来资金回笼压力,使得资金紧张,不过,在进入2019年,由于担忧经济增速放缓,全球主要经济体货币政策出现放松态势,这为房企融资提供了良好的外部环境。房企也在开年这段时间密集进行融资,发行各类债券。新年以来,评级为垃圾级的中资房地产公司蜂拥发行美元债。数据显示,1月1日以来,投机级开发商共发美元债84亿美元,创1996年有统计以来的同期之最。(张星)
“在十堰,往年春节返乡置业的成交量,大概占到全年的30%。今年很多项目降价了,销售也没什么起色。”2019年春节期间,返乡置业热潮明显降温,湖北十堰市某房企人士向21世纪经济报道记者如此说。
受去年四季度以来房地产市场整体降温的影响,今年开年,楼市成交活跃度较低。在很多三四线城市,返乡置业热潮明显降温,使得春节期间的成交量有所下降。
此前的一月,市场同样不够活跃。易居克而瑞对30个重点城市的统计显示,1月整体成交2146万平方米,环比下跌31%,同比也有14%的降幅。
这种情况给2019年的市场前景蒙上一层阴影。多数受访者认为,至少在今年上半年,房地产市场将延续下行的态势,全年成交量已不可能再度攀升。其原因在于,在各种因素的影响下,市场需求已经明显萎缩。
龙头房企销售下降三成
房地产市场的降温在房企业绩上得以体现。中原地产对30家已经发布业绩的房企进行统计指出,今年1月,30家企业实现销售额3189.4亿元,比2018年同期下降了11%。
其中,万科、恒大两家龙头房企的销售额虽然都突破了400亿,但同比降幅分别达到28.0%和32.9%。碧桂园发布的权益销售额为331亿,同比降幅也达到28%。
虽然部分中型房企的业绩有所提升,但下降的情况仍然较多。其中,与去年12月相比,房企1月业绩呈现普遍性下滑,显示出市场在下行。
中原地产首席分析师张大伟表示,龙头房企销售放缓,很大程度上与三四线城市逐渐退烧有关系。
上海易居研究院副院长杨红旭认为,一方面,去年1月处于楼市繁荣期,基期值高,今年1月处于降温期;另一方面,今年春节比去年早了10天,1月销售受春节假期因素影响较大。
进入2月,受春节假期因素影响,一二线城市的网签数据假期基本暂停(北上广深等城市只有个位数网签),长假楼市主要以三四线城市为主。但根据多家机构的观点,以往颇为普遍的返乡置业现象,也出现明显降温。
58同城、安居客发布的《2019返乡置业调查报告》显示,2019年春节期间,52.7%的“漂一族”有返乡置业意向,比上年下滑了6个百分点。对于有返乡置业意向的人群来说,三线、四线及以下城市依然是返乡置业的主力城市,合计占比达到78%。
前述房企人士表示,近几年来,返乡置业成为很多三四线城市的普遍现象。在一些城市,市场好的时候,春节期间返乡置业的规模占全年三到四成,开发商也多会安排销售人员在春节期间值班。今年很多项目降价销售,但成交量明显不如往年。
张大伟向21世纪经济报道记者表示,“大部分三四线城市楼市在2019年春节期间出现了‘观望+有价无市’的现象。”
中信建投对东中西部的六个县市进行调研,并发布2019年春节返乡调研报告。其中显示,春节期间房地产项目来访量出现普遍下降,需求疲态开始显现。在市场成熟度高的城市,房价已经自高点有所回落。
该机构对江西省永新县进行调研发现,今年春节期间,碧桂园、欧洲城、朝阳学府等三大热盘的到访量同比下滑50%,“说明返乡置业需求大幅收缩”。
三四线需求透支明显
2019年开年的市场表现,延续了去年年末的降温走势。张大伟表示,大部分城市在去年四季度出现降温,一些城市的降温趋势,则从下半年就已开始。这波降温的动力,主要来自于楼市调控效果的长期累加。
但由于去年上半年销售旺盛,全年的房地产销售规模仍然创下历史新高。如2018年全国商品房销售面积突破17万亿平方米,商品房销售额则接近15万亿。
中信建投指出,在一些三四线城市,2018年的成交量和房价都创下历史新高,部分县市的成交量增速接近100%。
该机构认为,这种情况也使得很多城市的需求出现透支,从而导致今年年初市场低迷。“多地唱响盛极而落的序曲”。
上海易居研究院智库中心总监严跃进指出,近年来,三四线楼市波动较大,如今正发生从旺盛到低迷的变化,并将影响整体市场。“2019年上半年市场走势不容乐观,全国商品房销售面积增速步入负增长区间已是大概率事件。其中,一二线城市成交量保持稳定,三四线将面临较大调整压力。”
按照监管层的基调,棚户区改造的范围和货币化安置的比例,未来都将得到控制。业界认为,这也将成为三四线楼市的压力。中信建投指出,三四线城市的需求主要来自刚需、改善需以及拆迁,部分东部城市拆迁需求占比达50%,因此过去拆改力度越大的区域,今年市场将面临越大的挑战。
房地产调控的影响同样不容忽视。今年1月,多地召开地方“两会”,对全年的房地产政策进行定调。中原地产总结称,棚改收缩、一城一策、“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)是出现频率最高的关键词。这也意味着,今年房地产政策的总基调仍然从紧,并没有明显松动。
多数机构认为,在多种因素的综合作用下,市场需求将继续下降,2019年房地产市场将继续处于下行通道中,交易量下滑是大概率事件。除非出现信贷等政策的实质性松绑,否则市场很难出现反转。
受此影响,投资热情也会继续降温,未来一段时间内,土地交易、开工情况也将呈现出相对低迷的状态

楼主 syly1988 2019-7-23 15:18:17
feng369 发表于 2019-7-23 14:58
好消息,但是临沂反其道而行之!!!

结局都是一样的 还得恭喜现在的高位接盘侠
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North 2019-7-23 10:52:39
天天盼、夜夜盼,看到全国各地房价下跌的“消息”,欣喜万分,感觉自己马上就能买得起房了。第二天去售楼处,发现根本不是网络上说的那样,恨死了,为什么全国房价都在跌,就临沂的不跌?不行,我要上网发帖,制造舆论,要加强zz经济形势分析,让更多的人相信我。虽然我自己的力量微不足道,但是如果我自己都不呐喊了,谁又能帮我买房子呢?如果我自己都不争取了,什么时候才能有自己的房子呢?所有没有房子的人,都要联合起来!房价不跌,天理难容!
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楼主 syly1988 2019-7-23 12:14:31
North 发表于 2019-7-23 10:52
天天盼、夜夜盼,看到全国各地房价下跌的“消息”,欣喜万分,感觉自己马上就能买得起房了。第二天去售楼处 ...

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琅琊邢氏 2019-7-23 13:22:01   手机发帖
看样子,临沂有些人的钱袋子还有压榨空间呢
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楼主 syly1988 2019-7-23 14:56:15
琅琊邢氏 发表于 2019-7-23 13:22
看样子,临沂有些人的钱袋子还有压榨空间呢

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feng369 2019-7-23 14:58:19
好消息,但是临沂反其道而行之!!!

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结局都是一样的 还得恭喜现在的高位接盘侠  详情 回复 发表于 2019-7-23 15:18
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有啥说头 2019-7-24 09:24:35
除非刚需,最好别买房期待升值。炒房已成为过去、接盘侠必会砸在手中
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楼主 syly1988 2019-7-24 09:36:18
有啥说头 发表于 2019-7-24 09:24
除非刚需,最好别买房期待升值。炒房已成为过去、接盘侠必会砸在手中

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1647827674 2019-7-24 10:45:49
楼主预测下啥时候临沂房价下跌 等着买房馁

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年底  详情 回复 发表于 2019-7-24 12:12
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姐妹俩扔灯泡 2019-7-24 11:14:00
其他城市即使再暴跌,临沂的只要不跌就没啥用。

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趋势在 不可逆  详情 回复 发表于 2019-7-24 12:12
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楼主 syly1988 2019-7-24 12:12:23
姐妹俩扔灯泡 发表于 2019-7-24 11:14
其他城市即使再暴跌,临沂的只要不跌就没啥用。

趋势在 不可逆
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楼主 syly1988 2019-7-24 12:12:35
1647827674 发表于 2019-7-24 10:45
楼主预测下啥时候临沂房价下跌 等着买房馁

年底
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longeraama 2019-7-24 16:34:35
有钱人多的是,
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ys2046 2019-7-24 16:41:11
现在二手房都捂盘了
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楼主 syly1988 2019-7-25 07:10:39
ys2046 发表于 2019-7-24 16:41
现在二手房都捂盘了

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楼主 syly1988 2019-7-25 07:10:46

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求知 2019-7-25 11:13:05
天天说降,但是有几个降的,就跟油价一样,况且临沂的房价还没有到头,均价万五到两万未来是正常的
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North 2019-7-25 11:40:31
据说大城市的房价 是这样过来的
微信图片_20190725113900.jpg
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文文李 2019-7-25 17:14:00
本帖最后由 文文李 于 2019-7-25 17:19 编辑

可能吗,政府卖地的价格越来越高了,越来越高了,最贵的光地价盖完就折合近七八千,再加上建筑费用,销售费用等等,怎么便宜难道开发商盖完了赔钱卖,可能吗?都是砖家说的,除非土地价格下降,楼价才会下调,但是土地会下降吗?预计今后几年,房价趋于稳定,既不会大涨,也不会大跌
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